牛刀：要想北京楼市不崩盘就不要再拿奥运说事

“奥运年房价会稳步上升”，“鸟巢边炒楼赚了100万”，“奥运后北京经济不会下滑”……等等，重又激起网友对奥运概念的关注。老实说，作为百年一遇的全球体育赛事，举办城市的魅力不言自明。然而，从奥运申办成功到现在，北京楼市一遍一遍的疯炒奥运概念，已经到了一种近乎癫狂的状态。可以说，北京房价的疯涨也与炒作奥运概念有关。

我一直想深刻探讨奥运和北京房价之间的关系，但直接的对应关系很难找到。表面看，因为奥运，北京市借机改善交通，增加城市配套，提高文明素质等等举措，对楼市是有好处的，但是，支撑起一个城市房价猛涨的不仅仅是以上因素，还有，城市格局——北京城市格局并未就此发生大的变化；资金流向——奥运这几年资金流向最快的地方是长三角，今年元月全国贷款新增额最多的地方是广东和江浙；人口增长——这是一个长期过程，简单的看奥运这几年北京人口增幅并未高过九十年代；更重要的是，北京市民整体收入水准如果考虑通货膨胀因素，其实是逐年下降的；就是不考虑通货膨胀的因素，北京市民整体收入水准也没有高过GDP的增长水平。那么，有什么理由还能证明北京的高房价是合理的呢？

如果找不出更多的理由，那么，北京现有的高房价就是一种被炒作起来的的房价，是一种泡沫，而泡沫终究是要破灭的。要想泡沫不破，办法当然很多，但是，不要再拿奥运说事却是一个简单的办法。何故？

奥运已经透支了未来至少五年的房价增长幅度。奥运给举办城市带来的最大的商机是什么？不是楼市，也不是股市，而是旅游和商业。所有成功举办过奥运会的城市，在奥运期间发展最快的也是这两大产业，而借机炒作房价的城市，几乎无一例外的在会后迎来房价的直线下降。现在看来，北京也没有逃离这个例外。我们先来看看北京的商业地产，因为当时有专家预估，就地产行业来讲受惠最大的是商业地产。那么，奥运快到了，北京的商业地产是不是都发大财了呢？显然不是。

针对奥运商机而批准的商业地产项目，在2007年达到了顶峰，全北京大约放量600万平方米，几个主要商业区商业放量有比较明显的增长，东部商业地产放量主要集中在朝外、燕莎、国贸等区域。西部主要集中在西单、中关村和金融街区域。北京商业整体格局不会有太大的变化，因此，商业地产的放量将会给商业带来残酷的竞争。在这些区域中，东四环区域商业面市面积较大，美罗城购物中心（包括新近开业的百盛、东都影城、红星美凯龙家主力店等）、大成国际中心、新光天地等几个大型优质零售商业相继开业极大提升了东四环的商业价值。就区域购买力来讲，商业地产已经严重过剩。不仅如此，在北京比较偏远的延庆，居然开发了一个10万多平米的MAIL，这个开发商当时找我咨询，我跟他说，没别的招，唯一的办法是将来长城参观的游客想办法全拉过来，否则项目必死，因为延庆总共才有20万人，其消费力根本不足以支撑这么大一个商业地产。

从这为奥运放量的600万平方米商业地产来讲，绝大部分招商不足，要想在奥运到来之前这不到半年的时间，实现100%招商，看来是比登天还难。本来是奥运最大的商机，都被我们整成了过剩的局面，那么房价呢？

让我们先来看看奥运板块：自北京奥运会主会场锁定在北四环北辰地区开始，就有人在这个地区开始大量购房。2006年以后在这个地区买房的人，至少有一半是炒家。如果现在将这些房子出货，比起2006年前后的"进货价"，平均每套房子净赚不少。2006年这个地区的房价在6000元/平方米左右，如今单价达到1.4万元/平方米。当然，还有特殊的个案，比方说，狂炒奥运概念的世茂奥临，媒体村等从开盘时的10000元，炒到现在的20000多元，好的房子卖到了40000多元。2007年12月，由"七星摩根广场"更名而来的"盘古大观"项目售价已达到5万元/平方米，超过北京CBD核心区域的银泰中心成为"北京第一贵楼"。

奥运板块如此，整体北京的楼价也是涨幅惊人。经初步核算，2007年北京市GDP为9006.2亿元，同比增长12.3%。2007年商品房屋销售价格比上年上涨11.4%，其中新建商品房价格上涨11.8%，二手房价格上涨10.2%。2007年，北京市城镇居民人均可支配收入21989元，扣除价格因素后，实际增长了11.2%。农村居民人均纯收入9559元，扣除价格因素后，实际增长8.2%。从这个数据可以看出，北京房价涨幅高出全国平均水平的4%左右，而GDP增长只高于全国平均水平的1%不到，城镇居民的收入同全国一样低于GDP的增长。由此看来，奥运并没有给北京市民的实际收入带来好处，只是助长了房价，透支了北京市民未来的财富。因此，奥运过后，北京房价的下降现在已经可以看见了。

面对客观现实，真诚的提示风险，这是牛刀博客一贯的风格，因此，看看现在的商业地产，想想奥运后突然减少的巨大人流；看看现在的高房价，想想奥运后北京楼市的一地鸡毛，多一点警示，少一点炒作，于国于民，都是不无裨益的。我以为。

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