□ 文/特约撰稿员 盛若龙

房地产调控应该关注房价，但不能完全以抑制房价作为政策目标。政府要做的是，通过廉租房或经济适用房来解决低收入者的居住问题，而不是想尽一切办法把现在的房价拉下来。
3月20日晚，曾经信心满满在香港上市的恒大地产宣布，由于资本市场的不稳定因素，该公司终止招股上市进程。这一消息对资金链普遍紧张的国内地产商来说，是一次不小的打击——以恒大地产的经营业绩和土地储备，它还算是一家有实力的地产商，连恒大都难以走进香港资本市场，其他规模不够的地产商就更不用提了。这意味着在未来一段时间内，国内房地产商上市融资的路已被堵死。3月21日，SOHO中国总裁潘石屹对媒体表示，受国际资本市场“惨淡”和国内宏观调控银根紧缩的双重夹击，中国很多房地产公司将在百天之内产生剧变反应，并进入前所未有的融资艰难期。
据业内人士透露，今年国内排队境外上市的内地房企有40多家，准备募集200亿美元。现在这条路走不通，很多房地产企业将会相当难过。当国内以反通胀作为重中之重时，政府肯定将继续实行从紧的货币政策，近日人民银行又一次提高银行存款准备金率就是一个信号。其实，融资环境转冷已经有很长时间，但恒大地产上市夭折透露出的信号显示，当前房地产商所经历的“严冬”将是前所未有的。许多房地产商已经准备好了过冬，但当“冬天”实在熬不过去时，就只能死掉一大批开发商了。
并购大潮将席卷中国
目前，中国房地产行业仍然呈现高速发展态势，但转型已经悄然展开，回顾2004年第2季度至今，房地产行业规模和盈利能力均在不断上升。20世纪70年代的日本和目前中国的经济结构是极其相似的，包括人均GDP、人均能耗、出口产品结构、人口结构（35~54岁壮劳力的占比）、高国民储蓄率、工业增长和各口径货币增长速度，甚至举办奥运会等。当时日本出现了资产价格的持续膨胀。以股市为例，1980年东京证券交易所的综合指数较1968年增长了5倍；1989年则较1968年增长了28.8倍。以房地产市场为例，房地产类上市公司的行业指数在这两个阶段则分别上涨了3.5和23.5倍！相应地，不少学者也在讨论中国股市的“黄金十年”和中国房地产市场的“高速廿年”。极其乐观的气氛充满整个市场，从现有的情况看，房地产行业很可能上演一幕“资本为王、强者恒强”的并购大潮。中国社科院金融所所长李扬指出，房地产行业的一个重要特征，是地价决定房价，开发商在土地储备上沉淀的资金规模，给小企业的生存，以及大企业的持续经营带来巨大压力。
从1998年底至今，地价和房价从来都是密切相关的，在土地出让以“招拍挂”为主之后，行业呈现出从“关系型市场”向“资本型市场”的加速转型。作为大型开发商，必须拥有3~5年开发量的土地储备才能具有成长性地持续经营，对于小开发商，“招拍挂”使其几乎无法在土地一二级市场中轻易地获得土地。在中国的房地产市场上，既缺乏银行在土地出让环节上对开发商的金融支持，又缺乏政府运用金融税收制度逐步分摊土地出让成本给房价带来的压力，这在很大程度上导致了目前高地价、高房价背景下，开发商必须拥有巨额资本投入土地储备的现状。这种成本，目前大约在2.6万亿元，估计在2008年可轻易突破3万亿元，资金对于开发商的重要性进一步上升。在这种情况下，很多资金难以为继的小房地产商，将难以承受不断上涨的成本压力，最终可能导致行业集中度迅速提高。这种趋势在过去3年已十分突出，例如在2005年，排名靠前的中国开发商净资产规模大约在150亿元左右，目前已普遍提升到500亿~600亿元的水平。对比发达国家如日本、英国和美国房地产行业的集中度，即便是在行业集中度最低的美国，前5家最大的房地产商所占市场份额的比例也超过10%，而在中国，类似中海、万科和合生这样的企业，估计拥有的市场份额都仅在1%左右。从成熟市场的经验看，行业集中度的提高意味着行业兼并破产浪潮的涌动，通过兼并收购，大开发商越来越大，中小开发商要么举旗投降，要么出局。这种强者恒强的趋势，已从一线城市迅速向二线城市蔓延。它将带来两个后果，“一是中小开发商的不断消亡，二是市场份额和行业利润不断向大企业集中”。
另外，商业地产开发也将在行业集中度提高的基础上，逐渐成为一些优秀开发商在行业蛋糕享用的奶油。目前中国住宅市场高度兴盛，这意味着满足了居民基本的居住需求之后，在住宅周边的服务配套需求将不断膨胀，这给商业地产带来了发展良机。在住宅业领先发展的一线城市，其商业地产市场也会领先孕育出来。考虑到商业地产所需的专业经验较之住宅更为复杂，因此只有少量优秀开发商才能撇得一线城市商业地产的奶油。目前看来，未来3~5年中国出现几家在净资产中有1/3为商用地产的大开发商是有可能的。地价的不断上扬以及缺乏金融支持的现实，将导致未来大量的中小房地产公司被市场“清洗”，而商业地产这一未来的市场亮点，主要竞争者也将是大型房地产商和外资，并购和兼并将是下一阶段房地产市场发展的主流。

房地产调控继续从紧？
2005年以来，房地产调控成为宏观调控中的重要内容。从老百姓的关注来看，房地产问题的焦点在房价太高，这已成为关系到民生的最重要问题之一。社会舆论关注房价，已影响到最高决策层。国务院总理温家宝日前在“两会”中作政府工作报告时，专门强调了房地产业的发展与调控，“重点发展面向广大群众的普通商品住房。政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题”。情况很清楚，政府已经意识到压低房价的重要性，经过“两会”的进一步酝酿，房价问题正在向“政治化”的方向演变，这将转化成各地政府压低房价的政策压力。不过，国务院发展研究中心冯飞研究员认为，如果把调控目标完全集中在房价，并且动用各种行政手段来进行干预，将会引发负面作用。中国迄今的房地产调控取得了很大成功，其重要标志之一，就是房价没有出现大起大落，而是保持了温和上涨。中国近10年的房地产市场改革，使越来越多的普通中国人开始拥有自己的住房。不论是新生的中产阶级群体，还是城市普通居民中的拆迁户，他们在市场化过程中拥有了自己的房地产。如果房地产价格出现大幅下跌，将会使得这些普通人群的资产出现大幅贬值。北京日前的一次民意调查显示，70%的受调查者认为北京的房价应该在5000元~7000元/平方米。对于具有国际都市地位的北京来说，这意味着房价应该大幅下跌40%~70%。但这种下跌无疑是不符合市场规律的，也是北京难以承受的。“房地产调控应该关注房价，但不能完全以抑制房价作为政策目标。政府要做的，是通过廉租房或经济适用房来解决低收入者的居住问题，而不是想尽一切办法把现在的房价拉下来。在今后的调控中，政府应该沿续去年的方向和力度，不需要再增加新的压力。”