最近，随着美国印地麦克银行（IndyMac Bancorp）因为出现挤提，被美国联邦存款保险公司接管，房利美（Fannie Mae）及房地美（Freddie Mac）（以下简称“两房”）也出现严重的危机，其股价跌到了17年来底谷，被迫政府出台救助。可以说，“两房”一向被认为是美国金融体系中的优等生，美国“两房”也开始要美国财政部来拯救，说明美国次贷危机并没有结束并开始严重侵蚀银行体系。

可以说，在所有的美国房地产金融的教科书中，房利美与房地美基本一直被是认为推动美国房地产市场发展与繁荣的重要力量，是帮助成千上万的美国人获得住房，实现“美国梦”的重要支撑。它们拥有或担保美国住房抵押贷款一半以上（5.3万亿美元）的业务，为美国房地产市场提供充分的流动性。所以，在美国次贷危机以前，“两房”的债券曾被华尔街金融机构称作“准国债”。也正是这样两家以美国财政部为靠山，在美国住房按揭市场呼风唤雨的金融机构，其股价在经历了一周的腰斩之后，两公司的股价爆跌，并面临破产的边缘。因此，美国财政部不得不出手相救，否则，将冲击整个美国金融体系的安全。

从中可以看到，2007年以来的美国次贷危机，表面上是美国金融市场结构上发生的根本性变化，是美国金融市场利用其结构性的产品把住房按揭贷款的风险无限放大，但是实际上根源仍然是美国住房按揭贷款。在以金融创新的住房按揭产品促使美国人如何来使用未来钱，如何促使美国人利用未来钱来进行个人投资及在短期内增加个人或家庭之财富。也正是在这种促使个人使用未来钱的过程中，美国银行体系放松了个人按揭贷款市场准入并让一些信用评级较低的人进入房地产市场,并以所谓金融创新的方式制造许多高风险的金融产品。这样,美国的银行体系与住房金融体系不仅可以大获其利，制造金融市场繁荣，同时也制造了金融体系巨大的风险。

正因为美国住房金融体系能够在促使个人使用未来钱的过程中大获得其利，而这种贷款过程中的风险又可以通过金融证券化产品转移出去，这就使得商业银行更是有降低借款人进入按揭贷款市场标准的动机。特别是在激烈的市场竞争面前，名目繁多的金融产品创新使得信用较低的个人进入按揭贷款市场的标准越来越低。所有的次贷危机的风险也就是在这里潜藏着。

如果商业银行按揭贷款不是降低标准贷款给次级信用的贷款人，如果不是住房按揭贷款的金融机构为了其短期利益而放松对按揭贷款人市场准入审查，如果不是各处名目的金融产品诱惑不少投资者非理性进入，那么后来不管其按揭贷款产品证券化及衍生工具化的程度有多高，所出现的问题与风险也就不会发展到今天这样大。比如，1997年金融风暴后，香港房地产市场也出现过急剧下跌，到2003年，其香港房地产市场平均跌幅达到67%。但是，由于香港的银行体系健全及对按揭贷款人审核严格，从而在香港房地产市场出现重大调整时，并没有对香港银行体系造成多大冲击与损失。

在中国，近十年来国内房地产市场快速发展及银行体系持续繁荣同样与个人住房按揭贷款有关。如果不是相应的住房按揭贷款政策及这几年银行信贷管理的特殊环境，国内房地产市场要发展到今天这个样子及国内银行体系如此发展与繁荣是不可能的。但是，中国在房地产市场发展及银行体系繁荣的同时，国内一些商业银行对个人住房按揭放松市场准入而制造短期繁荣的情况与美国相比有过之无不及。看看早几年，国内房地产按揭贷款市场，无论谁购买住房没有谁贷款不到的。正因为按揭贷款市场准入标准低，谁购买住房都可以从银行贷到款。这就是出现不少人通过银行贷款购买上百套、几十套住房的怪事。而这种事情怎么也不会在美国发生。可以说，中国个人住房按揭贷款市场的宽松与荒唐，这是任何国家都不可比拟的。尽管中国的按揭贷款方式与美国的次级按揭贷款有所不同，但其潜在风险的程度只会比美国要大而不是小。既然美国的次级信用贷款都造成如何巨大的金融危机和银行危机，难道中国银行监管机构不要对中国住房按揭贷款的风险引起密切关注吗？

因为，在发达的市场经济国家，个人有钱购买多少套住房都不会有人干预，但是个人想通过银行按揭贷款购买几十套住房、上百套住房则绝对是不可能的事情。但是，这种事情在国外市场没有发生，中国则出现了，而且这种情况十分普遍。早几年国内一些地方的房价快速飚升基本上都与这种利用住房按揭贷款炒作有关。所以，2007年政府对住房按揭贷款市场管理规范，国内房地产市场就发生巨大的逆转。

但是，最近国内房地产市场刚发生一点变化，就有房地产开发商出来说，中央对房地产市场的货币管得太紧了，政府应放开个人住房按揭贷款的标准，应该放开个人购买第二套住房的按揭标准，以便让更多的人进入房地产市场，增加房地产市场的需求。

实际上，不要说早几年国内住房按揭贷款宽松，即使是2007年的359号文件对房地产信贷管理政策的调整，这些规定对国内个人住房按揭贷款仍然是世界上最为宽松的。这种宽松不仅表现为个人按揭贷款政府有优惠的政策之外（如首付比重及贷款利率的优惠），而且表现为个人市场准入标准低（比如许多国家个人按揭贷款月还款是家庭可支配收入28-35%，而中国则达到了50%），表现为对这些市场准入者的进入审察不严。特别是国有为主导、治理结构不健全的国内商业银行在利益短期化的驱使下为了竞争相应业务更是会放松相关标准。比如，对第二套住房的按揭贷款，央行在359号早就明确的规定，但是不少商业银行就是希望不断地突破这种规定。

特别是，最近国内房地产市场在政府的房地产政策驱使下，房地产市场的价格刚在一些地方慢慢地在回归理性，国内房地产企业及一些学者，就认为中国房地产市场价格不可大跌，要求政府放宽已有的个人住房按揭信贷管理的政策，比如放宽购买第二套住房市场准入，又让更多的人又便利地进入房地产市场炒作，从而把各地的房价炒高。这样，房地产开发商暴利可落为安而不要担心什么风险了，至于市场未来发生什么它们根本就不知道与不要承担任何责任。

所以，“两房危机”已经向中国银行业及政府敲响了警钟，住房按揭贷款并不是他们认为的仅是优质资产，因为这种认为的前提是房地产市场价格永远只涨不跌。如果房地产市场的价格出现调整，住房按揭贷款的风险也就自然显露出来。尽管中国住房按揭贷款所占整个贷款的比重还不高，目前这些住房按揭贷款风险也不会危机中国银行体系，但是中国监管部门不能够对此有足够的警惕，商业银行不能够严格遵守所规定的标准或市场准入，反之，让为了其短期利益尽量规避政策规定，放宽住房按揭的准入标准，那么中国银行业也会步上美国次贷危机之后尘了！